El mercado de alquiler de viviendas en Colombia está en constante evolución, y uno de los aspectos clave que afecta tanto a propietarios como a inquilinos es el aumento de los cánones de arrendamiento. Según la Ley de Arrendamiento de Vivienda Urbana (Ley 820 de 2003), el arrendador tiene la facultad de ajustar el valor del canon de arrendamiento una vez cumplido un año de ejecución del contrato. ¿Qué debes saber sobre este proceso y cuáles son las limitaciones para el incremento en 2023?
Autonomía y Limitaciones en el Precio del Canon de Arrendamiento
La Ley 820 de 2003 otorga a las partes, es decir, al arrendador y al arrendatario, la libertad contractual para acordar el precio mensual del canon de arrendamiento. Sin embargo, esta autonomía está sujeta a ciertas limitaciones para garantizar un equilibrio en las transacciones inmobiliarias.
Canon de Arrendamiento y Avalúo del Inmueble
El artículo 18 de la ley establece dos reglas importantes:
- El canon no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte que se encuentra arrendada.
- El avalúo comercial estimado no puede superar dos veces el avalúo catastral vigente del inmueble.
En términos simples, esto significa que, si un inmueble tiene un valor de 100 millones de pesos, el nuevo canon de arrendamiento que regirá en 2023 no podrá ser superior a 1 millón de pesos. Además, el avalúo catastral no puede ser inferior a 50 millones de pesos.
Es fundamental que los arrendatarios interesados verifiquen que el canon que están pagando cumpla con estas restricciones, lo que pueden hacer solicitando el avalúo catastral vigente o recurriendo a un servicio de avalúo comercial.
Reajuste Anual del Canon de Arrendamiento
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 establece que, cada 12 meses de ejecución del contrato, el arrendador puede incrementar el canon de arrendamiento hasta el porcentaje del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior. Para el 2023, dado que la variación anual del IPC en 2022 fue del 13.12%, los incrementos de los cánones de arrendamiento no pueden superar este porcentaje.
Por ejemplo, si un arrendatario pagaba $1,000,000 en 2022 y el contrato de arrendamiento cumple un año de ejecución en 2023, el reajuste máximo será de $131,200. Es importante destacar que las partes pueden acordar un incremento menor al IPC, pero nunca superar los límites establecidos por la ley.
Tope Máximo para Contratos Anteriores a 2003
Finalmente, para los contratos de arrendamiento que comenzaron antes del 10 de julio de 2003, el tope máximo del canon de arrendamiento es del 3% sobre el valor del canon de arrendamiento.
Impacto en el Mercado de Alquiler
La regulación de los cánones de arrendamiento tiene un impacto significativo en el mercado de alquiler de viviendas en Colombia. Por un lado, protege a los inquilinos al evitar aumentos desproporcionados que puedan dificultar su capacidad de pago. Por otro lado, brinda cierta estabilidad a los arrendadores al permitir ajustes anuales que se ajustan a la inflación.
Para los inquilinos, esta regulación proporciona una mayor previsibilidad en términos de costos de vivienda. Saben que, en general, los aumentos no pueden exceder la variación del IPC, lo que les permite planificar sus gastos de manera más efectiva. Además, las limitaciones en el valor del canon en relación con el valor comercial del inmueble garantizan que los alquileres sigan siendo asequibles en comparación con el valor de la propiedad.
Para los propietarios, la regulación ofrece un marco claro para los ajustes de los cánones de arrendamiento. Saben que pueden realizar reajustes anuales basados en la inflación, lo que les permite mantener el valor real de sus ingresos de alquiler. Sin embargo, también deben tener en cuenta las limitaciones para garantizar que cumplan con la ley.
Conclusión
El incremento de los cánones de arrendamiento en Colombia está regulado por la ley para proteger tanto a los arrendadores como a los arrendatarios. Es esencial que ambas partes estén informadas sobre sus derechos y responsabilidades para garantizar transacciones justas y equitativas en el mercado de alquiler de viviendas urbanas.
En un mercado inmobiliario en constante cambio, estas regulaciones ofrecen una base sólida para las transacciones de arrendamiento, promoviendo la estabilidad y la equidad en el sector. Los inquilinos pueden disfrutar de una mayor seguridad financiera, mientras que los propietarios pueden mantener el valor real de sus inversiones.
